Рассуждения на основе графиков цен и индикаторов рынка недвижимости.
Рассмотрю несколько графиков. Взяты с сайта IRN.ru Пожалуй единственного сайта публикующего изменения в динамике по этому рынку.
Начну с цен в долларах, как наиболее стабильной валюте на сегодня по отношению к рублю.
На графике усредненный уровень цены за кв.м. То есть, есть дешевле и есть дороже. Видно, что с 2008 года цена в долларах активно падала. В момент начала СВО на эмоциональной панике цена взлетела, но быстро упала обратно. В среднем, она пока движется в горизонтальном коридоре чуть ниже отметки 3000
На график я нанесле несколько линий поддержки/сопротивления, которые на мой взгляд являются значимыми, то есть около которых были отражения цены на протяжении длительного срока. Линии 1,2, направлены вниз, линии 4 и 5 вверх, линия 3 это просто горизонтальная линия. На мой взгляд, цена опустится еще к этой горизонтальной линии. Вероятность этого события высокая.
Теперь, цена недвижимости в рублях за тот же период
Выглядит сильно иначе. Поскольку рубль постоянно дешевеет к доллару, цена в рублях постоянно растет. Последний взлёт цен в 2020 году обусловлен сразу тремя факторами. Падением рубля и открытием льготной ипотеки и бумом инвестиций. Напомню, что льготная ипотека призвана была стимулировать привлекательность некоторых отраслей промышленности, освоение некоторых регионов, решить проблемы для многодетных семей, поднять рождаемость и поддержать застройщиков. Что получили? Застройщики видя всплеск спроса начали поднимать цены. Напомню, что графики относятся к московскому региону. Одновременно, активизировались инвесторы, скупавшие как пирожки на вокзале однушки, поскольку тогда в СМИ активно пиарили определенный стиль бизнесмена. Это молодые люди пока без семьи, но хорошо зарабатывающие, которые могут себе позволить купить небольшую но пристижную квартиру. Всё это вместе плюс паника с рублём после начала СВО определили последний взлёт цен. С отменой льготной ипотеки, цена несколько снизилась и сейчас колеблется в горизонте. Однако общий тренд яыно вверх. Цена может скорректироватьсяв область середины канала образуемого линиями, но потом скорее всего продолжит рост, поскольку рубль будет постепенно дешеветь к доллару в долгосрочной перспективе.
Теперь рассмотрим индикаторы. Индекс расслоения жилья.
Индекс расслоения показывает насколько отличаются цены на дорогое и дешевое жильё. С ростом цен, расслоение усиливается, поскольку дешевое жильё в нормальных условиях дорожает медленнее, а престижное, элитное быстрее. Индекс резко снизился как раз в рериод сильного понижения цен в долларах. Это значит, что на элитную недвижимость цены упали больше, а на самую дешевую меньше. В целом, индекс пока направлен вниз в пологом сужающемся канале. О его росте можно будет говорит когда он закрепится выше линии 1. Для чего должен начаться рост цен в долларах. А что для этого должно произойти, пока не очень понятно. Должен увеличиться спрос. Но в рублях цены и так высокие, а долларовая масса в стране сокращается. Отмена санкций пока не предвидится. Я пока не вижу на горизонте причин по которым цена в долларах за кв.м. начела бы расти.
Индекс доходности. Этот индекс показывает насколько лучше/хуже инвестиция в нежвижимость по отношению к банковскому депозиту. График колеблется чуть выше нуля, то есть инвестиция в недвижимость в Москве и Новой Москве даст доходность чуть выше. Но учитывая разность рисков, на данный момент такие инвестиции скорее не привлекательны, поскольку риск инвестиций всегда выше риска банковского депозита. Причем, тут надо еще учитывать и время необходимое на продажу инвестиционной квартиры. В условиях современного не очень высокого спроса можно подвиснуть. В целом, индекс скорее смотрит вниз, что обеспечивается высокими ставками по депозитам и сниженным спросом на недвижимость. Цены встали как раз по причине снижения спроса. ПРичем спрос снижается раньше, а цены реагируют с задержкой, поскольку продавцы всегда надеятся на увеличение спроса. При запасе прибыли, они могут себе позволить ждать. То есть, снижение цен может произойти и в рублях, когда продавцы поймут, что под угрозой выгодность удержания высокой цены.
Индекс ценового ожидания
Этот индекс показывает ожидания рыка относительно динамики изменения цен. Видно, что рынок в целом не ждет резких изменений цен и в целом сходится на том, что цены плюс/минус будут или стоять на месте или слабо-слабо расти. Видно, что пика индекс достигал в 2006 году перед началом снижения цен в долларах, который началмя в 2008. После изменений в законодательства относительно недвижимости 2004-2005 годов, началась вторая волна всплеска цен, которые стали неоправданно высокими и рынок ожидал их снижения. А в 2008 когда они начали падать, индекс вернулся к своему спокойному состоянию. Сейчас индекс скорее нейтрален, следовательно, никаких ожиданий резких изменений цен на жильё, прежде всего в долларах рынок не ожидает.
Какие выводы можно сделать? Скорее всего, цена на недвижимость в Москве в валюте продолжит падение, а в рублях будет показывать слабый рост, поскольку падение рубля к доллару будет чуть сильнее, чем разница в падении цены в долларах. Недвижимость сегодня мало привлекательна в качестве инвестиций и в ближайшее время вряд ли ее ждут какие то серьёзные изменения. Если конечно не будет новых вводных. Продажи будут скорее падать, цены слабо расти или стоять на месте. Если цена в рублях уйдет внутрь канала, то будут предпосылки к снижению цены и в рублях.
К снижению цены в рублях может привести и укрепление рубля к доллару. Такой сценарий тоже не стоит исключать. Общее настроение - ситуация неопределенности. В качестве инвестиций я бы сейчас не рискнула.
Отредактировано Лила (24.01.25 12:10)
